SEPON ANALYYSIT

Teoria markkinoiden syklistä - asuntojen hypertarjonta lähenee loppuaan

Asuntomarkkinat ovat usein varsin paikallisia mikrotason markkinoita jotka esiintyvät yksittäisen alueen tai jopa yhden taloyhtiön tasolla. Suomessa asuntomarkkinat on yleensä jaettu pääkaupunkiseutuun ja muuhun Suomeen. Kuitenkin myös makrotasolla pystytään tarkastelemaan markkinoita tiettyyn pisteeseen asti, etenkin koska muu talous kulkee vahvasti asuntomarkkinatalouden kyljessä. Markkinasyklin vaihe on tietysti vain yksi kriteeri sijoituspäätöksen tekemisessä, mutta sen huomioonottaminen saattaa parantaa mahdollisuuksia sijoituksen oikeaan ajoitukseen, ja toisaalta antaa indikaatiota onko asunto yli- vai alihinnoiteltu.

Asuntojen tarjonta on viime vuosina lisääntynyt huomattavasti, etenkin kasvukeskuksissa. Tilastokeskuksen mukaan Suomen asuntokanta vuonna 2017 oli 2,7 miljoonaa asuntoa, kun vielä vuonna 2000 se oli 2,3 miljoonaa asuntoa. Suomen väestönkasvu on ollut maltillista, ja suurin osa asuntokannan kasvusta liittyy keskimääräisen asuntokunnan pienenemiseen. Vuonna 2017 se oli 2,01 henkilöä, ja vuonna 2000 2,21 henkilöä. Toisaalta väestö on siirtynyt entistä enemmän kasvukeskuksiin ja maaseudun asunnot ovat jääneet tyhjiksi.

Mutta eivät asuntokannan kasvun syyt ole kuitenkaan täysin rationaalisia. Asuntomarkkinoiden syklillä on myös merkitystä. Ihmisillä on rahaa talouden positiivisen kehityksen kautta ja luottamus talouden positiiviseen kehittymiseen on ollut kova. Toisaalta asuntosijoittamisesta on tullut koko kansan harrastus. Tietoa on saatavilla valtavasti, ja perustiedot ovat kaikilla hallinnassa. Asuntoja on usein helpompi ymmärtää kuin pörssiosakkeita. Asuntosijoittamista pidetään riskittömänä ja tuottoa hyvänä. Suomessa myös rahoitus on viime vuosina ollut niin halpaa, että velkavivun käyttö on tuntunut lähes riskittömältä. Verohallinnon mukaan yksityisten vuokratuloja saavien asuntosijoittajien määrä on vuodesta 2010 noussut n. 50 000:lla n. 280 000:een, jonka lisäksi on vielä monia ketkä sijoittavat yrityksen kautta.

Asuntomarkkinasyklin teoria

Yleisimmin asuntomarkkinoiden sykliä kuvataan neljällä vaiheella. Tämän syklin loi Glenn R. Müller vuonna 1995.

Asuntomarkkinoiden sykli

Vaihe 1: Elpyminen

Tämä vaihe on usein vaikein tunnistaa, sillä ollaan palaamassa lamavaiheesta ja kaupankäynti on edelleen hidasta ja yleinen sentimentti on lamaantunut. Vuokratason kasvu on yleensä nollan pinnassa tai ainakin inflaation alapuolella. Yksi indikaattori elpymisvaiheen alusta on asuntonäytöillä kävijöiden määrän lisääntyminen. Elpymisvaiheessa on mahdollista ostaa ns. "flippauskohteita" edullisesti tai laatukohteita hyviltä sijainneilta tulevaa arvonnousua silmällä pitäen.

Vaihe 2: Laajeneminen

Laajenemisvaiheessa talous kehittyy suotuisasti, työllisyys paranee ja asuntojen kysyntä kasvaa. Vuokrat ovat nousussa ja vapaana olevien asuntojen määrä on alhainen. Edelleen on hyvä aika myydä remonttikohteita parannuksen jälkeen tai omistaa laadukkaita kohteita pitkällä tähtäimellä. Tämän vaiheen huipulla kysynnän ja tarjonnan kasvut kohtaavat.

Vaihe 3: Hypertarjonta

Hypertarjonnan vaiheessa talous alkaa hiipua, mutta asuntotuotanto jatkuu kovana samalla kun kysyntä laskee. Asuntojen täyttöaste pienenee ja vuokrien kasvu hiipuu. Tässä vaiheessa kannattaa tähdätä pitkäaikaisiin vuokrasopimuksiin vakaissa kohteissa kassavirran turvaamiseksi. Toisaalta kun paniikki iskee, voi saada hyviä kohteita hermostuneilta asuntosijoittajilta.

Vaihe 4: Taantuma

Asuntotuotantoa on edelleen, vaikkakin uusien aloitusten määrä on vähäinen. Kysyntä vähenee entisestään, ja avoimia kohteita on runsaasti markkinoilla. Vuokratason nousu on pysähtynyt tai negatiivinen joillakin alueilla. Rahoitusta on entistä vaikeampi saada. Tämä vaihe sopii sijoittajille jotka jäävät odottamaan syklin kääntymistä hyvissä kohteissa. Kohteita voi saada edullisesti, jos pääomaa on saatavilla, mutta toisaalta pitää varoa tarttumasta "putoavaan puukkoon".

Vuokratason kasvun teoria

Vuokrapyynnin vuokran kasvun nopeus oletetaan olevan sidoksissa edellä esitettyyn asuntomarkkinasykliin asuntojen täyttöasteen perusteella. Kuvaajan keskellä vaakasuunnassa on pitkän tähtäimen keskimääräinen asuntojen täyttöaste. Sen alapuolella inflaatio on usein suurempi kuin vuokrahintojen kasvunopeus. Pitkän tähtäimen keskimääräisen täyttöasteen yläpuolella taas vuokratason nousu on inflaatiota korkeammalla.

Asuntomarkkinoiden sykli

Täyttöaste on siis vahvasti sidoksissa yleisen vuokratason kehitysnopeuteen. Mikäli markkinoille tulee paljon uutta tuotantoa, tarvitaan myös paljon uutta kysyntää sitä täyttämään. Täyttöasteen lasku taas johtaa uusien rakennusaloitusten vähenemiseen.

Missä mennään nyt?

On yleisesti tiedossa, että sijoitusasuntojen kysyntä on kääntynyt laskuun. Oletettavasti korot nousevat ensi vuonna EKP:n johdolla, asuntojen hinnat ovat nousseet pitkään, asuntoja on markkinoilla runsaasti ja media on pessimistinen asuntomarkkinoiden suhteen. Yleinen negatiivinen talouskehitys heikentää ihmisten luottamusta, mikä osaltaan pienentää intoa tehdä uusia sijoituksia. Lisäksi rahoitusta on entistä vaikeampi saada pankkien vaatimusten kasvettua sekä taloyhtiölainojen maineen heikennyttyä.

Vaikuttaa, että nyt mennään hypertarjonnan vaiheen loppupuolta, jossa asuntoja tulee markkinoille vielä runsaasti, mutta kysyntä ja täyttöaste laskee. Asuntojen markkinointiajat ovat pidentyneet ja vuokralaisilla on varaa valita. Kasvukeskusten ulkopuolella saattaa monessa kunnassa joutua jopa laskemaan vuokraa. Vuokralaisten markkinoilla kehnoimmat kohteet saattavat tuottaa asuntosijoittajille tyhjiä kuukausia ilman kassavirtaa. Inflaatio on kahden prosentin tuntumassa, mutta vuokrien nousu on etenkin pääkaupunkiseudun ulkopuolella jämähtänyt.

Mitä kannattaa tehdä?

Myös asuntosalkun voi hajauttaa, eli hankkia erityyppisiä kohteita eri markkinoilta. Pyri säätämään vuokra oikeaksi, jolloin on mahdollista saada aikaan pitkäaikaisia vuokrasuhteita. Pyri myös pitämään vuokra-asuntojen kuntotaso sellaisena, että vuokralaiset eivät sen takia vaihtaisi muualle. Lisäksi on hyvä ylläpitää vuokrasuhdetta myös kommunikoimalla vuokralaisen kanssa ja reagoimalla hänen toiveisiinsa.

Vaikka asuntosijoittamisen suosio alkaa hiipua, on markkinoilla edelleen paljon rahaa etsimässä sopivia kohteita. Hintataso ei varsinaisesti ole vielä tullut alaspäin, mutta siihen on mahdollisuudet, etenkin yksiöissä. Jos ostat asuntoja, niin kannattaa tutustua paikalliseen markkinatilanteeseen perusteellisesti ja panostaa hyviin kohteisiin hyvillä sijainneilla.

Yksi hyvä keino asunnon vuokraamiseen vaikeassa markkinatilanteessa on käyttää vuokravälittäjää. Ota yhteyttä niin kerromme lisää.